Sabtu, 20 Desember 2014
   
Text Size

Kedudukan Hukum Rumah Susun Di Indonesia

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.

A. Pendahuluan

Ahir-ahir ini banyak permasalahan rumah susun yang mencuat dipermukaan, hal tersebut dikarenakan tingginya infestasi rumah susun yang tidak dibarengi dengan pengetahuan hukum yang terkait dengan rumah susun di kalangan masyarakat luas, sebenarnya pengaturan mengenai rumah susun mempunyai perbedaan yang cukup mendasar dengan pembangunan rumah hunian dengan tanah diatas hak milik perorangan (privat).

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Melalui tulisan singkat ini penulis mencoba untuk melihat permasalahan rumah susun dari aspek hukum di Indonesia.

B. Regulasi Rumah Susun Di Indonesia

Di dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) tidak disebutkan secara khusus mengenai rumah susun, karena dalam Pasal 16 UUPA berbunyi sebagai berikut:

  1. hak milik;
  2. hak guna usaha;
  3. hak guna bangunan;
  4. hak pakai;
  5. hak sewa;
  6. hak membuka tanah;
  7. hak memungut hasil hutan;
  8. hak-hak lain yang tidak termasuk hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.

Hak-hak atas tanah tersebut didasarkan pada pasal 4 ayat (1) UUPA yang berbunyi “atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama sama dengan orang lain serta badan-badan hukum

Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. Definisi rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 adalah “bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.

Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan[1].

Satuan rumah susun dapat dimiliki baik oleh perseorangan maupun badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah, dan untuk mencapai tertib administrasi pertanahan serta memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemilik hak atas satuan rumah susun, maka sesuai dengan Pasal 9 ayat (1) sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan sertipikat hak milik.

Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, yang mana pemindahan hak tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan pada Kantor Agraria/Badan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan[2]. Peralihan hak dengan pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah.

Berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan dibebani fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran.

C. Asas dan Arah Pembangunan Rumah Susun

Perumahan merupakan salah satu unsur penting dalam strategi pengembangan wilayah yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan masalah nasional yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah pekotaan yang berkembang pesat.

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.

Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya.

Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan yang layak. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.

Arah kebijaksanaan pembangunan rumah susun di Indonesia sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun berisi 3 (tiga) unsur pokok, yakni:

  1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan, dengan mendayagunakan tanah secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan penduduk;
  2. Konsep pembangunan hukum, dengan menciptakan hak kebendaan baru yaitu satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan badan hukum baru yaitu Perhimpunan Penghuni, yang dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik satuan rumah susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam kehidupan rumah susun;
  3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih dibangun.

Dari uraian tersebut di atas, maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk :

  1. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia.
  2. mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
  • Di dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah.

Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan-persyaratan teknis dan administratif yang lebih ketat. Untuk menjamin keselamatan bangunan, keamanan, dan ketenteraman serta ketertiban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekitarnya, maka satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penghuni satuan rumah susun (Sarusun) tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, karena secara keseluruhan merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi.

D. Penutup

Dari uraian di atas dapat ditarik beberapa kesimpulan mengenai kedudukan hukum rumah susun di Indonesia, yakni :

  1. Pengaturan tentang rumah susun diatur dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, dimana dalam undang-undang tersebut diatur tentang pembangunan rumah susun dan tata cara pemilikan dan peralihannya.
  2. Pengertian Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
  3. Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan hutang, yaitu :
    • Pembebanan sertipikat hak milik dengan Hipotik/Hak Tanggungan apabila rumah susun dibangun di atas tanah hak milik dan hak guna bangunan;
    • Pembebanan fidusia apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara.

DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043).

Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3318).

Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1988 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3372).

 

[1] Pasal 7 ayat (1), Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun.

[2] Pasal 10, Ibid.

Komentar  

 
#14 hukumirmansyah 07 Agustus 2014 14:46
memang kita hidup mesti taat hukum, karena negara kita negara hukum
[url:error]
obat radang tenggorokan

obat nyeri saat kencing
obat radang tenggorokan
Quote
 
 
#13 Kedudukan Hukum Rumah Susun Di Indonesiairmansyah 25 Juli 2014 09:02
setuju dah
Quote
 
 
#12 BermanfaatNadia 18 Juli 2014 23:49
Bagi saya ulasan ini memberikan tambahan pengetahuan yang mendalam ,,


terimkasih banyak
Quote
 
 
#11 BermanfaatNadia 18 Juli 2014 23:49
Bagi saya ulasan ini memberikan tambahan pengetahuan yang mendalam ,,


terimkasih banyak
Quote
 
 
#10 umumirmansyah 31 Maret 2014 11:06
pokoke ane kepengen hukum bisa ditegakan sebaik baiknya
Quote
 
 
#9 Hukumkakekcangkul 25 Agustus 2013 22:14
semoga ini dapat menjadi langkah kongkrit pemerintah .... bukan hanya sekedar cerita yang di arsipkan
Quote
 
 
#8 Resep Kuecucubudiana 12 Juli 2013 22:11
Salam semunya,infonya sangat lah bermanfaat.
Quote
 
 
#7 tksJaka Kusnandar 14 Juni 2013 14:31
terima kasih pak informasinya sangat bermanfaat saya cari ternyata ada disini
Quote
 
 
#6 pertanyaan mengenai perlindungan hukum bagi pemilik sarusun 24 April 2012 23:58
Ada 2 pertanyaan:
1) terhadap rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan HGB oleh PT, bila suatu PT yang membangun rumah susun pailit, bagaimana perlindungan hukum bagi penghuni rumah susun baik yang sudah punya HMsarusun maupun yang belum tapi sudah terikat perjanjian jual-beli?
2) terhadap SHGB satuan rumah susun, apakah eksistensinya berbeda atau tetap sama dengan tanah yang bersertifikat HGB biasa? Dasar hukum apa yang melandasinya mengingat dalam UURS lama dan baru (UU 20/2011) tidak tersebut keberadaan SHGB satuan rumah susun?
Mohon tanggapan atas pertanyaan saya, terima kasih.
Quote
 
 
+1 #5 Jangka Waktu SHMSRS 25 November 2011 09:22
Dalam perancangan undang-undang Rumah Susun, penyusun peraturan perundang-undangan mendefinisikan bangunan bertingkat horizontal dan vertikal tersebut sebagai "Rumah yang Bersusun-susun" sehingga diberikan penamaan Rumah susun, sebenarnya tidak terdapat perbedaan antara Rumah susun dengan Condominium..

untuk Rumah Susun kelas bawah, menengah atau atas (elite) semua tunduk pada UU Rusun, jadi tidak ada pemisahan terhadap aturannya...

Regards,
M.Z.M
Quote
 
 
#4 Jangka Waktu SHMSRS 25 November 2011 09:15
Quote:
trus q masih lum tau,,berapa jangka waktu untuk kpemilikan sertifikak hat satuan rumah susun,,apa tidak ada jangka waktunya?tlog jwab,q masih awam dgan maslah ini,,thanx


jangka waktu SHMSRS itu tergantung Sertipikat Induknya, jika Hak Milik, maka SHMSRS jangka waktunya tidak terbatas kecuali terdapat perubahan peraturan perundang-undangan mengenai jangka waktu untuk hak kepemilikan atas tanah, klo HGB itu maksimal 80 tahun, jadi 2 (dua) tahun sebelum jangka waktu Sertipikat Induknya (SHGB) berakhir, PPRS sebagai wadah para penghuni wajib melakukan perpanjangan terhadap Hak atas tanah tersebut...pada prakteknya dalam melakukan perpanjangan SHGB dengan memakai dana cadangan (sinking fund) yang berasal dari para penghuni/pemilik rumah susun...

Regards,
M.Z.M
Quote
 
 
#3 bagus 27 September 2011 19:34
trus q masih lum tau,,berapa jangka waktu untuk kpemilikan sertifikak hat satuan rumah susun,,apa tidak ada jangka waktunya?tlog jwab,q masih awam dgan maslah ini,,thanx
Quote
 
 
#2 kedudukan hukum rumah susun diindonesia 20 September 2011 18:16
Lembaran negara undang undang nomor 16 tahun 1985 tentang rumah susun dan Peraturan pemerintah nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun....Apakah rumah susun untuk kelas kalangan elit sudah diatur
Quote
 
 
#1 apa aja 15 September 2011 19:20
info yang ckup menarik..!!!!
Quote
 

Kirim Komentar

Kode Pengaman
Refresh

Gabung di Komunitas


Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
Direktorat Jenderal Peraturan Perundang-undangan

Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 6 - 7 Jakarta Selatan
Telp. (021) 5221618 Fax. (021) 5265480
Email: admin @ djpp.info
www.djpp.kemenkumham.go.id
www.ditjenpp.kemenkumham.go.id